토지거래허가구역 추가 지정 석 달… 동탄 집값 20.14% 폭등에 '규제의 역설'
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[서울=이진형 기자] 정부가 주택 시장 과열을 막기 위해 경기 화성시 동탄구를 토지거래허가구역으로 추가 지정하고 대출 규제를 강화했으나, 집값 상승세가 꺾이지 않으면서 제도 실효성을 둘러싼 논란이 확산하고 있다.
22일 한국부동산원 주간 아파트 가격 동향에 따르면, 이달 둘째 주(10월 12일 기준) 동탄구 아파트 매매가격은 전주 대비 0.66% 상승해 경기 평균 상승률(0.26%)을 두 배 이상 웃돌았다. 동탄구의 올해 누적 아파트값 상승률은 20.14%로 전국 최고 수준을 기록 중이다.
동탄구는 지난 7월 1일 규제지역으로 지정되면서 LTV(주택담보인정비율) 한도가 기존 70%에서 40%로 축소됐고, 7월 5일부터는 토지거래허가구역으로 묶여 2년간 실거주 의무가 부여됐다. 전세를 끼고 집을 사는 '갭투자'가 원천 차단되었음에도 매매 가격이 급등하자 시장에서는 '토지거래허가제 무용론'이 다시 고개를 들고 있다.
실제로 성남 분당구(21.7%), 광명시(20.8%), 용인 수지구(20.1%) 등 지난해 10월 토지거래허가구역으로 지정된 경기 주요 지역 대다수가 지정 이전보다 더 높은 상승률을 기록하면서, 거래 제한 조치가 가격 안정 효과를 거두지 못하고 있다는 지적이 이어지고 있다.
송동 아파트 거래 17건 중 5건 삼성 근저당… 1.5% 저리 사내대출이 LTV 한계 보완
이처럼 강력한 금융 및 행정 규제 속에서도 동탄 집값이 고공행진을 이어가는 배경에는 주요 반도체 기업 임직원에게 제공되는 초저금리 '사내 주택 대출'이 자리 잡고 있다. 대출 규제로 은행 문턱이 높아진 상황에서 기업이 직접 공급하는 자금이 실수요자들의 매수 실탄으로 활용되는 셈이다.
화성시 동탄구 송동 일대 아파트의 소유권이전등기(9월 1일~10월 20일 접수) 17건을 전수조사한 결과, 약 30%에 해당하는 5건(29.4%)에서 삼성 계열사 명의의 근저당권 설정이 확인됐다. 채권최고액은 모두 5억 5,000만 원(대출 원금 5억 원 상당)이었다.
삼성전자와 삼성디스플레이는 지난 9월부터 무주택 임직원을 대상으로 연 1.5% 저금리에 최대 5억 원까지 지원하는 주택 자금 대출 제도를 시행 중이다. 해당 대출은 금융권 DSR(총부채원리금상환비율) 규제나 은행 LTV 제한을 직접 받지 않는 사내 복지 자금으로, 직주근접성이 뛰어난 동탄 '셔세권(통근버스 운행 지역)' 아파트의 매수 유동성을 공급하는 핵심 경로로 작동하고 있다.
동탄구 자금조달계획서 '회사지원금' 81억 돌파… 경기 남부 '반도체 유동성' 지속 전망
사내대출의 파급력은 행정 자료에서도 입증된다. 국회 자금조달계획서 분석에 따르면, 동탄구 주택 매매 자금 중 '회사지원금(사내대출 등)'이 차지하는 금액은 지난 7월 13억 7,612만 원에서 9월 81억 1,500만 원으로 두 달 만에 약 6배 급증했다.
같은 기간 주식·채권 매각을 통한 자금 조달 비중이 증시 불안 여파로 줄어든 반면, 전체 매수 자금 내 회사지원금 비중은 7월 0.7%에서 9월 4.1%로 늘어났다. 인접한 수원시 영통구 역시 9월 주택 매수에 활용된 회사지원금이 68억 3,500만 원에 달해 7월(43억 3,100만 원) 대비 대폭 증가했다.
부동산 전문가들은 대출 규제와 실거주 의무라는 이중 규제 속에서도 고소득 반도체 종사자들의 자금 조달 여력이 유지되면서 경기 남부권 주택 시장의 거래 가격을 뒷받침하고 있다고 진단한다.
부동산 자산관리 관계자는 "토지거래허가제는 실거주 요건을 강제해 전세 매물 잠김을 유발하고, 대출 규제는 사적 자금 조달이 가능한 계층에만 매수 기회를 부여하는 부작용을 낳을 수 있다"며 "향후 반도체 기업들의 성과급 지급과 사내대출 운용이 지속될 경우, 동탄 및 경기 동남권 주요 직주근접 단지로의 유동성 유입과 집값 강세 현상은 당분간 이어질 것"이라고 내다봤다.
AI부동산경제신문 | 편집부
이진형 기자
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